住宅ローン控除でいくら戻る？13年分の計算

住宅ローン控除のしくみ

• 控除額 = 年末のローン残高 ×0.7%（残高が借入限度額を超える部分は対象外）。新築は原則13年間、中古は10年間です
• 借入限度額は住宅の環境性能と入居年で変わります。2024〜2025年入居の新築は、認定住宅4,500万円・ZEH水準3,500万円・省エネ基準3,000万円（子育て世帯・若者夫婦世帯はそれぞれ5,000万・4,500万・4,000万円）
• 2026〜2030年入居の新築は、認定4,500万・ZEH3,500万・省エネ適合2,000万円（子育て等世帯は5,000万・4,500万・3,000万円）。中古の認定/ZEHは3,500万（子育て等4,500万）・省エネ適合は2,000万（同3,000万）で控除期間13年に拡充されています
• 2024年以降に建築確認を受けた省エネ基準を満たさない新築は原則対象外です（2023年末までの建築確認による特例あり）
• 控除はまず所得税から引かれ、引き切れない分は翌年の住民税から控除されます（上限97,500円）。納めている税金以上には戻りません
• 1年目は確定申告が必要です（入居の翌年2〜3月）。2年目以降は年末調整で手続きできます

よくある質問

「0.7%戻る」のに計算結果が少ないのはなぜですか？

控除できるのは実際に納めている所得税・住民税（上限あり）の範囲までだからです。年収に対して借入額が大きい場合、控除可能額を使い切れないことがあります。本ツールはその「実際に引ける目安」を年別に表示します。

繰上げ返済はしないほうが得ですか？

金利が0.7%より低い場合、控除期間中は年末残高を減らすと控除額も減るため、繰上げ返済を控除期間後に回すほうが有利になるケースがあります。ただし控除を使い切れていない（表に「使い切れない分」が出る）場合はこの限りではありません。繰上げ返済の効果計算とあわせて検討してください。

2026年以降に入居する場合はどうなりますか？

令和8年度税制改正により、適用期限は2030年12月31日入居分まで延長されています。2026年以降入居では省エネ適合住宅の一般世帯限度が2,000万円になるなど、住宅性能・世帯区分ごとの借入限度額が変わります。入居年の選択肢で「2026〜2030年」を選んで概算できます。詳細は国税庁・国土交通省の最新案内を確認してください。

ペアローンの場合はどう計算しますか？

夫婦それぞれが控除を受けられます。それぞれの借入額・年収で本ツールを2回実行して合算してください。

制度・料率データ基準: 2026年8月時点（令和8年度改正反映・2022〜2030年入居分の概算）。制度改正により実際と異なる場合があります。

出典

• 国税庁「住宅借入金等特別控除」
• 国土交通省「住宅ローン減税」